Obecna sytuacja związana z wprowadzeniem w Polsce stanu epidemii ze względu na rozprzestrzenianie się wirusa SARS- CoV- 2 rodzi wiele pytań dotyczących zasad wynajmu mieszkań i lokali. Zarówno wynajmujący, jak i najemcy rozważają przede wszystkim możliwość wypowiedzenia umowy ze skutkiem natychmiastowym z powołaniem się na tzw. „siłę wyższą”.

Jak wygląda rynek nieruchomości w dobie koronawirusa?

Istnieje wiele przypadków, w których ze względu na pogorszenie sytuacji materialnej czy wręcz utratę źródła utrzymania najemcy decydują się na złożenie oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu w trybie natychmiastowym. Dotyczy to w szczególności osób, które najmują lokale użytkowe w celu wykonywania działalności gospodarczej.

Czy pandemia pozwala na pominięcie umownych warunków i terminów wypowiedzeń?

Wprowadzony stan epidemii niewątpliwie może zostać uznany za siłę wyższą. Nie mniej należy podkreślić, że jeżeli w zawartej umowie strony nie przewidziały możliwości jej wypowiedzenia w razie wystąpienia siły wyższej- wiążą je dotychczasowe postanowienia bez względu na panującą w kraju sytuację.

Ponadto obowiązująca Ustawa o przeciwdziałaniu rozprzestrzeniania się COVID-19 oraz Ustawa o prawach lokatorskich chroni najemcę, bowiem właściciel mieszkania może wypowiedzieć umowę najmu tylko w przypadku gdy:

  • lokator użytkuje wynajmowany lokal w sposób sprzeczny z przeznaczeniem, np. dopuszcza się niszczenia mieszkania czy też mienia wspólnego wszystkich lokatorów,
  • lokator zwleka z uregulowaniem czynszu bądź opłatą za media, np. wodę, gaz bądź prąd przez okres dłuższy niż trzy pełne okresy rozliczeniowe, np. trzy miesiące bądź trzy kwartały,
  • lokator wynajmuje, podnajmuje bądź oddaje w użytkowanie lokal osobom trzecim bez uprzedniej pisemnej zgody właściciela mieszkania.

Z kolei najemca może wypowiedzieć umowę najmu w trybie natychmiastowym tylko, gdy:

  • wynajmowany lokal posiada wady, które uniemożliwiają korzystanie z niego,
  • korzystanie z lokalu zagraża zdrowiu najemcy lub jego domowników. 

Nadzwyczajna zmiana stosunków rozwiązaniem sytuacji?

Jeżeli związanie umową najmu rodzi dla najemcy bądź wynajmującego nadmierne trudności lub grozi rażącą stratą, czego strony nie mogły przewidzieć w chwili zawierania umowy, istnieje możliwość żądania dostosowania przez Sąd postanowień umowy do zmieniających się okoliczności. Instytucja ta określona została w Kodeksie cywilnym jako tzw. klauzula rebus sic stantibus i ma zastosowanie w przypadku zaistnienia nadzwyczajnej zmiany stosunków, za którą stan epidemii zdaje się, iż można uznać. Wówczas Sąd po rozważeniu interesów obu stron może np. zmienić wysokość czynszu, termin płatności lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy.

Agata Kamińska
Aplikant Radcowski